DONNÉES SUR LES PRIX DES BIENS IMMOBILIERS RÉSIDENTIELS

DEMANDE DE RENSEIGNEMENTS (DR) POUR DONNÉES SUR LES PRIX DES BIENS IMMOBILIERS RÉSIDENTIELS DE STATISTIQUE CANADA

Date  limite pour répondre : 3 Septembre, 2013.   

Ce document ne constitue pas une invitation à soumissionner.  Statistique Canada souhaite recueillir des commentaires de l'industrie concernant la disponibilité des données sur les prix des biens immobiliers résidentiels et les caractéristiques des logements.







Sommaire
Contenu
1.	Introduction	3
1.1 Contexte	3
1.2 Aperçu	3
1.2 Objectifs de la DR	4
2.	Instructions données aux répondants	4
2.1 Nature de la demande de renseignements	5
2.2	Dédommagement	5
2.3 Traitement des réponses	5
2.4 Présentation des réponses	6
2.5 Système de numérotation	6
2.6 Demandes d'information	6
2.7 Transmission des réponses	7
2.8 Autorité contractante	7
3. Questions	7
3.1 Portée	7
3.2 Méthodologie	9
3.2.1 Pondération	9
3.2.2 Séparation des prix des terrains et des structures	9
3.2.3 Prix à qualité constante	9
3.3 Qualité des données et transparence des méthodes	11
3.3.1 Révisions et ajustements	12
3.4 Ententes contractuelles et propriété intellectuelle	13





 
1.	Introduction 
1.1 Contexte

Statistique Canada a été mandaté par le gouvernement pour recueillir, compiler, analyser, extraire et publier des renseignements statistiques sur les conditions économiques, sociales et générales du pays et de ses citoyens.  Statistique Canada a également été chargé d’éviter la duplication de l'information recueillie par les départements, de promouvoir et de développer l'intégration des statistiques économiques et sociales au niveau national provincial et territorial, et de coordonner les plans pour l'intégration de ces statistiques.  

En Janvier 2011, le premier ministre a lancé la Commission de réduction des formalités administratives. Il a été demandé à cette la commission d’identifier les obstacles pour les entreprises et de faire des recommandations sur les moyens de réduire le fardeau de la conformité sans compromettre l'environnement ou la santé et la sécurité des Canadiens. Les recommandations ont été organisées en cinq catégories, dont deux ont des implications directes sur la façon dont Statistique Canada fait ses affaires: alléger les charges administratives auxquelles font face les entreprises, ce qui inclut la coupure des demandes de renseignements auprès des entreprises ; et réduire le fardeau caché lorsque les entreprises ont à composer avec de nombreuses demandes de différents organismes de réglementation fédéraux.

Cette demande de renseignements (DR) est mise de l’avant afin que Statistique Canada puisse remplir son mandat tout en respectant les recommandations formulées par la Commission de réduction des formalités administratives pour éviter la duplication des tâches et réduire le fardeau mis sur les répondants.


1.2 Aperçu

Étant donné la grande contribution du marché immobilier résidentiel à l'activité économique globale et son importance pour l'analyse des tendances et l'élaboration de politiques, Statistique Canada étudie la faisabilité d’établir un indice plus global de prix des propriétés résidentielles, qui permettrait de mieux s'aligner avec les besoins des utilisateurs et des lignes directrices internationales. L'objectif principal est d’élaborer un indice de prix des propriétés résidentielles qui tienne à la fois compte des nouvelles maisons ainsi que des propriétés résidentielles vendues sur le marché de la revente. Bien que l'Indice de prix des logements neufs de Statistique Canada offre une couverture suffisante des nouvelles maisons, la couverture des maisons sur le marché de la revente demeure une lacune. Statistique Canada  souhaite donc explorer la possibilité d'utiliser des données existantes pour combler cette lacune, plutôt que d’ajouter des charges supplémentaires en collectant les données nécessaires.

Statistique Canada émet donc une demande de renseignements (DR) pour connaître la disponibilité des données sur les prix des biens immobiliers résidentiels et les caractéristiques des logements. Aux fins de la DR, les biens immobiliers résidentiels s’étendent uniquement aux propriétés vendues au Canada sur le marché de la revente (ce qui ne comprend donc pas les nouvelles propriétés). Statistique Canada s’intéresse à des ensembles de données administratives (microdonnées) qui lui permettraient de produire un indice de prix des biens immobiliers résidentiels. Statistique Canada est également intéressé par des renseignements sur les indices de prix des biens immobiliers résidentiels déjà existants, ainsi que sur la méthodologie employée pour les obtenir.


En réponse à la DR, Statistique Canada aimerait recevoir des renseignements relatifs aux questions ci-dessous. Des renseignements supplémentaires concernant  le développement et l'utilisation d'un indice de prix des propriétés résidentielles seraient également appréciés, particulièrement s’ils sont susceptibles d’influencer la disponibilité des données et indices relatifs aux biens immobiliers résidentiels aux fins d’utilisation par des tiers. Dans la mesure du possible, les renseignements fournis doivent être complets et ne pas renvoyer à d’autres documents non inclus, à moins qu'il n'existe aucun autre moyen de fournir l'information. S’il y a lieu, les renseignements fournis doivent aller au-delà de ce qui est déjà accessible rendu publiquement, par exemple sur un site Web.



1.3 Objectifs de la DR

La DR vise à aider à Statistique Canada dans l’évaluer les données disponibles sur les prix et les caractéristiques des logements des propriétés résidentielles sur le marché de la revente, ainsi qu’à évaluer la faisabilité de l’élaboration d'un indice plus global de prix des propriétés résidentielles, couvrant à la fois le marché des logements neufs et le marché de la revente.

L'objectif de la DR est de donner l’occasion aux parties intéressées de communiquer à Statistique Canada des renseignements qu’elles considèrent être importante pour l’élaboration d’un de prix des propriétés résidentielles.  Les renseignements fournis seront évalués par Statistique Canada, dans le cadre d'un processus visant à déterminer si les données disponibles pourraient être utilisées par pour mesurer les variations de prix dans le marché immobilier résidentiel, plutôt que de recueillir de nouvelles données. D'autres consultations ou des appels d’offres pourraient suivre.

2.	Instructions données aux répondants

Les sous-sections qui suivent contiennent des instructions précises à l'intention des répondants.

2.1 Nature de la demande de renseignements

Ceci ne constitue pas une invitation à soumissionner. La DR n’aboutira pas à l'attribution d'un contrat ; ainsi, les potentiels fournisseurs de n'importe quels biens ou de services décrits dans cette DR ne doivent pas réserver des stocks ou des installations, ou engager des ressources, résultant de toutes informations apparaissant dans cette DR. Également, la DR ne sera pas nécessairement suivie de l'acquisition de n'importe quel bien ou service qui y est décrit.  Cette DR est faite dans le but de solliciter auprès de l'industrie des commentaires concernant le contenu de cette DR.
2.2	Dédommagement

Statistique Canada ne remboursera pas aux répondants les dépenses engagées pour répondre à cette DR.
2.3 Traitement des réponses

Utilisation des réponses : Les réponses ne seront pas formellement évaluées. Toutefois, les réponses reçues pourraient être utilisé par Statistique Canada pour développer, évaluer ou modifier des plans pour le développement d’une Indice de prix des propriétés résidentielles (IPPR). Statistique Canada procédera à l'examen de toutes les réponses reçues à la date de clôture de cette DR. Statistique Canada pourra, à sa seule discrétion, étudier les réponses reçues après cette date de clôture.

Équipe d’examen : Une équipe d'examen composée de représentants de Statistique Canada étudiera les réponses. Statistique Canada se réserve le droit d'embaucher tout consultant indépendant, ou d'utiliser toutes ressources gouvernementales qu’il considère nécessaire pour analyser les réponses. Chacun des membres de l'équipe d'examen ne va pas nécessairement étudier l'ensemble des réponses.

Confidentialité : Les répondants doivent indiquer toute portion de leurs réponses qu’ils considèrent comme propriétaires ou confidentielles. Statistique Canada et ses consultants traiteront alors ses parties des réponses de façon confidentielle dans la mesure permise par la Loi sur l'accès à l'information.

Réunions d'examen des réponses : Statistique Canada pourra demander des réunions individuelles d'examen des réponses avec les répondants, afin d’obtenir des précisions sur les renseignements fournis. Si nécessaire, ces réunions pourront se tenir à l’endroit convenant le mieux qui sera déterminé à une date ultérieure. L’intention pour de telles réunions sera de donner l’opportunité pour une discussion face-à-face avec les répondants. Les répondants pourraient demander une réunion, et leurs demandes pourraient être considérées.  Statistique Canada déterminera s'il a besoin d'obtenir des renseignements additionnels d'un répondant donné et organisera des réunions en conséquence. Toutes les demandes de réunion des répondants devront être transmises à l'autorité contractante.
2.4 Présentation des réponses

La section 3 comporte des questions spécifiques qui sont numérotées dans l'ordre. Les répondants sont invités à soumettre les réponses aux questions dans l'ordre spécifique, en leur attribuant les mêmes numéros que ceux qui leur sont attribués dans la DR. Il est demandé aux répondants de répéter le texte de la question avant leur réponse afin de faciliter la tâche des examinateurs.  

Les répondants sont invités à fournir une version électronique de leurs réponses en format PDF.

a)	Page de couverture : Si la réponse inclut  plusieurs volumes, les répondants sont invités à indiquer sur la page couverture de chaque volume le titre de la réponse, le numéro de la demande de renseignements,  le numéro du volume et le nom légal complet du répondant.

b)	 Page titre : La première page de chaque volume de la réponse après la page couverture doit être la page titre qui doit contenir :

•	le titre de la réponse du répondant et le numéro du volume;
•	le nom et l'adresse du répondant;
•	le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de la personne-ressource du répondant;
•	la date; et
•	le numéro de la demande de renseignements.

2.5 Système de numérotation

Chaque question a son propre numéro. Celui-ci est précédé de la lettre « Q » suivie d’un numéro dans l’ordre (par exemple Q-1). Les répondants sont invités à présenter leurs réponses en utilisant le même système de numérotation correspondant à celui utilisé dans cette DR. Toutes références à des documents descriptifs, des manuels techniques et toutes brochures jointes à la réponse, doivent être référencées comme il convient.

2.6 Demandes d'information

Étant donné qu’il ne s’agit pas d’une invitation à soumissionner, Statistique Canada ne répondra pas nécessairement par écrit à toutes les demandes de renseignements, ni ne circulera pas des réponses à tous les fournisseurs éventuels. Toutefois, les répondants ayant des questions concernant cette DR peuvent les transmettre à l'autorité contractante désignée dans ce document.

2.7 Transmission des réponses

Les répondants doivent envoyer leurs réponses électroniquement par courriel à l'autorité contractante désignée dans ce document, au plus tard à la date indiquée sur la page de couverture de cette demande de renseignements. Toutes les demandes de renseignements doivent être adressées à l'autorité contractante au plus tard à la date de fermeture. Statistique  Canada se réserve le droit d’accepter des réponses tardives à sa seule discrétion. 

2.8 Autorité contractante

Autorité contractante : Carmen Martin

Courriel : carmen.martin@statcan.gc.ca

Numéro de télécopieur : 613-951-2073
3. Questions

La section qui suit sollicite une rétroaction spécifique à propos des données disponibles sur les prix des biens immobiliers résidentiels et les caractéristiques des logements. Aux fins de la DR, les biens immobiliers résidentiels se rapportent à toutes propriétés résidentielles vendues sur le marché de la revente. 
3.1 Portée 

Statistique Canada souhaite obtenir des données sur les prix et les caractéristiques des propriétés résidentielles vendues sur le marché de la revente. Ces données seront utilisées par Statistique Canada pour élaborer un indice de prix des propriétés résidentielles.  

Q-1 Quelles microdonnées relatives aux transactions sont disponibles en ce qui concerne les prix et les caractéristiques des propriétés résidentielles? Selon quelles modalités Statistique Canada pourrait-il être autorisé à accéder aux sources de microdonnées afin de produire et de publier un indice de prix des propriétés résidentielles? Veuillez indiquer un coût estimatif.

Q-2 À quelle fréquence la source primaire de microdonnées sont-elles recueillies (p. ex., en temps réel, toutes les semaines, tous les mois, tous les trimestres, une fois par année)? Quel est le délai entre le moment où les données sont recueillies et celui où elles peuvent être mises à la disposition de Statistique Canada? À quelle étape le prix de la transaction est-il déclaré à la source primaire lors du processus de vente du logement (au moment de la vente, une fois que toutes les conditions sont levées, à l’inscription de la propriété?)

Q-3 Veuillez fournir une liste de toutes les données/variables disponibles dans l’ensemble des microdonnées. Par exemple : prix de la transaction, superficie habitable, superficie du terrain, etc. 

Q-4 Quelle est la couverture actuelle des microdonnées disponibles? Veuillez préciser la couverture géographique (c.-à-d. données nationales, provinciales, territoriales, régionales, municipales) et les types de logements (c.-à-d. maison individuelle, maison jumelée, maison en rangée et appartement-condominium), ainsi que tout renseignement à propos d’éventuels projets d’élargissement de la couverture. 

Q-5 Advenant que Statistique Canada ne puisse pas avoir accès aux microdonnées, est-il possible d’obtenir des totalisations personnalisées à partir des microdonnées sous-jacentes, par exemple pour produire un indice de prix au moyen de différents poids (p. ex., pondération en fonction des stocks plutôt que des ventes), excluant les nouvelles maisons, par type de logement, etc.? Veuillez indiquer le coût estimatif pour ce type de traitement.

Statistique Canada s’intéresse également aux renseignements sur des indices de prix déjà produits pour les propriétés résidentielles vendues sur le marché de la revente. Ces indices pourraient être utiles à Statistique Canada pour élaborer un indice de prix des propriétés résidentielles.
 
Q-6 Quels indices de prix sont disponibles pour les propriétés immobilières résidentielles? Selon quelles modalités Statistique Canada pourrait-il être autorisé à utiliser ces indices pour produire et publier un indice de prix des propriétés résidentielles? Veuillez indiquer un coût estimatif.

Q-7 À quelle fréquence la source primaire recueille-t-elle les microdonnées sous-jacentes (p. ex., en temps réel, toutes les semaines, tous les mois, tous les trimestres, une fois par année)? Quel est le délai entre le moment où les données sont recueillies et celui où l’indice peut être mis à la disposition de Statistique Canada? 

Q-8 Veuillez fournir une liste de tous les champs de données/variables  utilisés pour produire l’indice. Par exemple : montant de la transaction, superficie habitable, superficie du terrain, etc. 

Q-9 Quelle est la couverture actuelle de l’indice disponible? Veuillez préciser la couverture géographique (c.-à-d. indice national, provincial, territorial, régional, municipal) et les types de logements (c.-à-d. maison individuelle, maison jumelée, maison en rangée et appartement-condominium), ainsi que tout renseignement à propos d’éventuels projets d’élargissement de la couverture. 

Q-10 Si l’indice ne couvre pas la totalité du marché de revente, comment les estimations sont ajustées ou pondérées pour tenir compte de ce sous-dénombrement? Veuillez préciser la source des poids et la fréquence à laquelle ils sont mis à jour ou réévalués. 

Q-11 Est-il possible d’obtenir des totalisations personnalisées à partir des microdonnées sous-jacentes, par exemple pour produire un indice de prix à partir de différents poids (p. ex., pondération en fonction des stocks plutôt que des ventes), excluant les nouvelles maisons, par type de logement, etc.? Veuillez indiquer le coût estimatif pour ce type de traitement.

3.2 Méthodologie

3.2.1 Pondération
On utilise différentes méthodes d’agrégation des poids pour les indices de prix des biens immobiliers résidentiels selon l’usage que l’on veut faire de l’indice; une méthode représente les stocks des logements résidentiels à un moment particulier, et une autre représente les ventes qui ont eu lieu durant une période particulière. 
Q-12 Quelle méthode d’agrégation des composantes de l’indice de prix est utilisée pour produire l’indice disponible? Veuillez fournir une description détaillée de ce qui suit : pondération des prix par type de logement, par sous-section géographique de l’agglomération urbaine, à l’échelle de l’agglomération urbaine et à l’échelle composite. 
3.2.2 Séparation des prix des terrains et des structures 

L’une des exigences d’un indice de prix des propriétés résidentielles est que les composantes terrains et structures puissent être séparées. Le prix des terrains n’est pas toujours disponible, mais il existe des méthodes permettant de le dériver à partir de la valeur totale.

Q-13 Les composantes de l’indice disponible correspondant aux terrains et aux structures peuvent-elles être séparées? Dans l’affirmative, veuillez décrire la ou les méthodes permettant de séparer les prix des terrains et des structures qui composent l’indice.

3.2.3 Prix à qualité constante

L’évaluation des prix des logements au fil du temps n’est pas chose facile. Sauf dans le cadre de projets de construction de nouvelles maisons, il est rare que deux maisons ayant les mêmes caractéristiques soient vendues tous les mois dans le même secteur. Il existe différentes méthodes permettant de contourner ce problème et de produire des indices de prix à qualité constante, notamment les méthodes de l’appariement des modèles, des régressions hédoniques, des ventes répétées, de l’établissement des prix selon un modèle et de l’évaluation. 

Q-14 Quelle est la méthodologie d’ajustement de qualité utilisée pour l’indice? Depuis combien de temps est-elle en place et à quelle fréquence est-elle révisée? 

La qualité est-elle ajustée au moyen d’une méthode des ventes répétées (utilisée seule ou conjointement avec une autre méthode d’ajustement de la qualité)? Dans l’affirmative, veuillez répondre à la question Q-15.

Q-15 Veuillez décrire la méthodologie et les procédures spécifiques de la méthode des ventes répétées utilisée, y compris les mesures prises pour atténuer les facteurs d’influence (p. ex., rénovations, dépréciation des logements). Comment les valeurs de l’indice sont-elles calculées d’un mois à l’autre? Comment les changements structurels dans l’industrie sont-ils repérés et pris en compte dans les estimations futures (p. ex., changement du caractère désirable de certains quartiers)? Veuillez fournir des exemples, s’il y a lieu.

La qualité est-elle ajustée au moyen d’une méthode hédonique (utilisée seule ou conjointement avec une autre méthode d’ajustement de la qualité)? Dans l’affirmative, veuillez répondre à la question Q-16.

Q-16 Veuillez décrire la méthodologie et les procédures spécifiques de la méthode hédonique utilisée. Comment les paramètres du modèle sont-ils précisés? Quelles en sont la forme fonctionnelle et la méthode d’estimation (p. ex., MCO, MCG, bootstrap, etc.)? Veuillez fournir des exemples, s’il y a lieu. De plus : 
•	Quel type de modèle hédonique est utilisé? Fait-il appel à des données de panel avec ou sans variables temporelles nominales?
•	Si un modèle d’imputation hédonique est utilisé, veuillez fournir les détails pertinents, y compris en ce qui concerne la stratification a priori et le nombre d’observations. 
•	Si des régressions sommaires sont effectuées, combien d’années les données couvrent-elles et que peut-on dire à propos de la pertinence de cette période? 
•	Une seule régression hédonique est-elle effectuée sur la totalité de l’ensemble de données, ou bien des régressions distinctes sont-elles exécutées en fonction de critères qui peuvent être décrits en détail, afin de réduire l’hétérogénéité? 
•	Si la méthode repose sur des modèles « de référence » faisant appel aux critères moyens d’un quartier, veuillez décrire comment les données de référence ont été établies (y compris les données relatives aux terrains). À quelle fréquence ce modèle de référence est-il révisé/modifié? 
•	Comment les valeurs mensuelles de l’indice sont-elles calculées? Comment les changements structurels dans l’industrie sont-ils repérés et pris en compte dans les estimations ultérieures?

La qualité est-elle ajustée au moyen d’une méthode mixte (p. ex., méthode hybride combinant des caractéristiques des méthodes hédoniques et des méthodes de ventes répétées)? Dans l’affirmative, en plus de répondre aux questions ci-dessus, veuillez répondre à la question Q-17.

Q-17 Veuillez décrire les motifs qui justifient l’utilisation d’un modèle mixte ou hybride ainsi que les mécanismes du modèle en termes de traitement, d’ajustement de la qualité, de méthodes d’imputation et de production de l’indice.

La qualité est-elle ajustée au moyen d’une méthode différente de celles dont il est question ci-dessus? Dans l’affirmative, veuillez répondre à la question Q-18.

Q-18 Si une méthode différente de celles dont il est question ci-dessus est utilisée, veuillez décrire cette méthodologie en détail, y compris la façon dont un indice à qualité constante est obtenu. 
3.3 Qualité des données et transparence des méthodes
En sa qualité d’organisme professionnel responsable de la production de données officielles, Statistique Canada se doit de faire connaître aux utilisateurs les concepts et la méthodologie utilisés dans la collecte, le traitement et l’analyse de ses données, la précision des données et toutes autres caractéristiques concernant la qualité des données ou l’adéquation des données à leur utilisation.
La  Politique visant à informer les utilisateurs sur la qualité des données et la méthodologie stipule que  ‘Statistique Canada rendra disponible aux utilisateurs des indicateurs de la qualité des données qu’il diffuse et une description des concepts et de la méthodologie sous-jacent.’   
Q-19 Comment les dimensions de qualité suivantes sont-elles mesurées pour les données/l’indice disponibles : la pertinence, l’exactitude, l’actualité, l’accessibilité, l’intangibilité et la cohérence. Veuillez décrire les mesures prises pour garantir la qualité des microdonnées, y compris la vérification et l’imputation des données. 

Q-20 Statistique Canada pourrait-il être autorisé à accéder régulièrement aux données/à l’indice à des fins de vérification de la qualité et des méthodes? Statistique Canada pourrait-il publier des documents à l’intention des utilisateurs en vertu de la Policy on Informing Users of Data Quality and Methodology (ce qui comprend, le cas échéant, des notes à l’intention des utilisateurs, des sources de données, des concepts et variables, des renseignements sur l’exactitude des données (erreur de couverture), d’autres documents)?

Q-21 Dans le cas des données, Statistique Canada pourrait-il être autorisé à avoir accès régulièrement à des renseignements sur : 

• les sources de données;
• l’objectif pour laquelle les données ont été initialement collectées;
• les avantages et les inconvénients des données à des fins statistiques pour lesquelles ils sont utilisés (en termes de distorsions conceptuelles et de biais couverture);
• la façon dont les données sont traitées après avoir été reçues, et si quelque chose est fait pour corriger les problèmes avec les données d'original;
• la fiabilité des estimations, y compris les mises en garde si nécessaire?

Q-22 Dans le cas de l’indice des prix, Statistique Canada pourrait-il être autorisé à avoir accès régulièrement à des renseignements sur : 

• les substitutions effectuées dans l'élaboration des estimations;
• les changements de produit et les changements dans la qualité du produit;
• les définitions précises des concepts économiques sous-jacentes que les chiffres des indices sont censés mesurer;
• la méthodologie adoptée (formule de l'indice, le système de pondération, calcul de l'indice à différents niveaux d'agrégation, base temporelle, changement de base temporelle, liaison des indices)?

  3.3.1 Révisions et ajustements 

	Q-23 Quelles sont les politiques de révision actuellement en vigueur à l’égard des données/de l’indice disponibles? Veuillez fournir des renseignements à propos des données assujetties à une révision et des motifs à l’appui, ainsi qu’une description des méthodes d’étalonnage, de calendarisation ou de désaisonnalisation des données, ainsi que de l’incidence de ces corrections. 

3.4 Ententes contractuelles et propriété intellectuelle 

Q-24 Quel(s) type(s) d’ententes à long terme ont été conclues avec les fournisseurs de données pour garantir la continuité de la prestation des données? 

Q-25 Veuillez décrire toutes les difficultés éventuelles en matière de propriété intellectuelle des microdonnées sous-jacentes ou de l’indice, ainsi que les solutions possibles. Par exemple, les ententes avec les fournisseurs de données comportent-elles des clauses qui interdisent le partage des microdonnées avec un tiers comme Statistique Canada?